Mới đây, nhóm tác giả bao gồm Kĩ sư quản lý đất đai - Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Tuấn, ThS. Nguyễn Trường Giang, ThS. Nguyễn Thị Ngọc Anh đã cho ra mắt ấn phẩm “Phân tích cạm bẫy trong mua bán nhà, đất”. Sách được xuất bản bởi NXB Công an Nhân dân, được đánh giá là một công trình nghiên cứu chuyên sâu, thực tiễn và đầy giá trị cảnh báo cho hàng triệu người đang, đã và sẽ tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Cuốn sách ra đời từ thực tế “đầy cạm bẫy” của thị trường nhà đất

Sở hữu nhà, đất luôn là ước mơ của phần lớn người dân Việt Nam, song hành cùng đó là muôn vàn rủi ro tiềm ẩn trong các giao dịch bất động sản. Nếu như nhiều người coi bất động sản là cơ hội làm giàu nhanh, thì “Phân tích cạm bẫy trong mua bán nhà, đất” lại đặt ra một góc nhìn khác, tỉnh táo, nhân văn và đầy cảnh tỉnh. Mỗi ví dụ, mỗi vụ việc đều phản ánh sự thật: pháp luật chỉ bảo vệ những gì được ghi nhận bằng văn bản hợp pháp, không bảo vệ niềm tin hay lời hứa suông.

Cuốn sách không chỉ dành cho người mua bán nhà đất, mà còn hữu ích với các nhà đầu tư, môi giới, luật sư, cán bộ quản lý đất đai và sinh viên luật... và tất cả những người cần trang bị nền tảng pháp lý vững vàng trong một thị trường đang ngày càng phức tạp.

Thực tế cho thấy, hàng ngàn vụ tranh chấp, kiện tụng xảy ra mỗi năm đều bắt nguồn từ sự thiếu hiểu biết về pháp luật, sự chủ quan khi ký kết hoặc tin tưởng vào lời hứa miệng. Có người tưởng rằng chỉ “vay tiền làm tin”, nhưng lại ký vào hợp đồng mua bán; có người giao nhà, giao sổ đỏ mà không hề biết mình đã mất quyền sở hữu.

Những câu chuyện tưởng chừng cá biệt này lại đang diễn ra hàng ngày, để lại hậu quả nghiêm trọng cả về kinh tế lẫn tinh thần.

“Phân tích cạm bẫy trong mua bán nhà, đất” ra đời từ chính những thực tế ấy, với mục tiêu giúp người dân hiểu rõ các nguy cơ tiềm ẩn, nắm vững quy định pháp luật và biết cách tự bảo vệ mình.

Nội dung cuốn sách được biên tập công phu, gồm hai phần lớn: phần đầu tập trung vào việc giải thích các khái niệm pháp lý quan trọng như hợp đồng giả cách, người thứ ba ngay tình, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền toàn phần, sổ đỏ - sổ hồng; phần sau phân tích chuyên sâu các tình huống thực tế, đưa ra bài học và giải pháp phòng tránh. Mỗi ví dụ được trình bày sinh động, dễ hiểu, gắn với câu chuyện có thật, giúp người đọc dễ dàng hình dung và rút ra kinh nghiệm cho bản thân.

Một trong những cạm bẫy nguy hiểm nhất được đề cập trong sách là hình thức “hợp đồng giả cách”. Đây là thủ đoạn tinh vi khi bên cho vay yêu cầu bên vay ký hợp đồng mua bán nhà đất để “làm tin”, thực chất là che giấu việc vay tiền. Khi bên vay không có khả năng trả nợ, hợp đồng này được đưa ra như một giao dịch mua bán hợp pháp và người vay mất luôn tài sản. Nếu không có chứng cứ chứng minh đây là giao dịch giả tạo, tòa án sẽ công nhận hợp đồng mua bán, và người dân hoàn toàn thất thế.

Một loại cạm bẫy khác là “ủy quyền toàn phần”. Đây là một hình thức tưởng chừng thuận tiện nhưng ẩn chứa rủi ro khôn lường. Khi ký giấy ủy quyền toàn phần, người được ủy quyền có quyền thay mặt chủ sở hữu định đoạt tài sản, bao gồm cả việc bán, chuyển nhượng, thế chấp. Chỉ cần một sơ suất hoặc niềm tin đặt sai chỗ, tài sản có thể bị bán lại hợp pháp cho người thứ ba ngay tình, khiến chủ sở hữu không còn quyền đòi lại.

Sách cũng chỉ ra các chiêu lừa mới như “mua nhà đang thế chấp ngân hàng”, “sang tay nhanh” hoặc “ủy quyền kèm điều kiện”, tất cả đều được trình bày kèm hướng dẫn xử lý cụ thể.

Bất cứ ai tham gia giao dịch bất động sản cũng cần trang bị kiến thức pháp luật

Theo Kĩ sư quản lý đất đai, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Tuấn, người đã có hơn 13 năm hoạt động trong ngành Tài Nguyên môi trường và 15 năm “thực chiến” trong lĩnh vực bất động sản, điểm mấu chốt khiến người dân dễ sa bẫy là sự thiếu hiểu biết pháp lý và tâm lý chủ quan: “Tôi đến với lĩnh vực bất động sản từ những ngày đầu còn là cán bộ quản lý đất đai, sau này làm doanh nghiệp, làm chủ đầu tư, chứng kiến không biết bao nhiêu câu chuyện bi – hài của thị trường. Có người chỉ vì một chữ ký trong hợp đồng mà mất cả gia tài, có người mấy năm sau mới biết mảnh đất mình mua đã bị thế chấp, hoặc con đường vào nhà lại nằm trên đất của người khác. Tôi từng tận mắt chứng kiến một vụ việc mà bên vay tiền bị ép ký hợp đồng ‘mua bán nhà’ giả cách để làm tin, sau đó mất luôn tài sản - một trong những tình huống điển hình được chúng tôi đưa vào sách để cảnh báo người đọc.

Tôi cũng từng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Khi còn trẻ, tôi nghĩ rằng chỉ cần hiểu nghề là đủ, nhưng chính sự chủ quan và tin tưởng bằng cảm tính khiến tôi suýt mất trắng trong một thương vụ đất. Kể từ đó, tôi nhận ra: trên thị trường này, ai cũng có thể là nạn nhân nếu thiếu kiến thức pháp lý và không tỉnh táo trước những chiêu trò tưởng chừng hợp lý.

Điều tôi rút ra sau hơn 15 năm làm nghề là: bất động sản không chỉ là tài sản, mà là phép thử về sự tỉnh táo, hiểu biết và đạo đức.  Vì vậy, khi cùng các đồng tác giả thực hiện cuốn ‘Phân tích cạm bẫy trong mua bán nhà, đất’, chúng tôi muốn làm một điều thật thiết thực: giúp người dân nhìn thấy những rủi ro thật, từ đó biết cách tự bảo vệ mình.

Cuốn sách không chỉ phân tích các chiêu trò như hợp đồng giả cách, ủy quyền toàn phần, mua bán nhà đang thế chấp hay giảm giá trị hợp đồng để trốn thuế... mà còn chỉ ra cách phòng tránh, cách hành động đúng luật nếu lỡ vướng vào. Đây là những tình huống có thật, từng khiến nhiều người lâm cảnh nợ nần, mất nhà, vướng kiện tụng. Mỗi chương là một bài học rút ra từ thực tế, được trình bày dễ hiểu để bất kỳ ai cũng có thể đọc và áp dụng ngay.

Tôi mong rằng ‘Phân tích cạm bẫy trong mua bán nhà, đất’ sẽ trở thành cẩm nang thiết yếu cho mọi người tham gia thị trường bất động sản, từ người dân mua nhà lần đầu, đến nhà đầu tư, môi giới hay cán bộ quản lý. Chỉ khi mọi người trang bị được kiến thức pháp luật đúng đắn, thị trường mới thật sự minh bạch và bền vững.”

Bên cạnh việc chỉ ra các chiêu trò phổ biến, cuốn sách còn cung cấp hệ thống pháp luật mới nhất liên quan đến đất đai, nhà ở, vay mượn, thế chấp và chuyển nhượng.  Đặc biệt, phần cuối cuốn sách tổng hợp sáu bước phòng tránh rủi ro khi giao dịch nhà đất: thu thập chứng cứ, không ký hợp đồng giả cách, không giao giấy tờ gốc, theo dõi biến động sổ đỏ, hành động kịp thời khi phát hiện dấu hiệu gian lận và luôn tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết.

“Phân tích cạm bẫy trong mua bán nhà, đất” không chỉ là một tài liệu pháp lý mà còn là cuốn cẩm nang sinh tồn giữa thị trường bất động sản đầy biến động. Sách được biên tập mạch lạc, dễ hiểu, có giá trị tham khảo cao cho người dân, nhà đầu tư, môi giới, luật sư, cán bộ địa chính và sinh viên luật.

Đây cũng là lời nhắc nhở về tầm quan trọng của kiến thức pháp luật trong đời sống thường nhật, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực với nhiều thay đổi căn bản.

Cuốn sách có sự tham gia của nhiều chuyên gia uy tín như Luật sư Nguyễn Thế Hiển (Đoàn Luật sư TP.HCM), TS. Nguyễn Thị Lan Anh (ĐH Lâm nghiệp), NCS. Ngô Minh Thụy (ĐH Nông Lâm), ThS. Lê Mộng Triết (ĐH Nông Lâm), ThS. Nguyễn Minh Chiến (ĐH Tài nguyên và Môi trường) và ThS. Nguyễn Minh Hiệp (ĐH Phan Thiết). Sự kết hợp giữa giới học thuật, pháp lý và thực tiễn giúp cuốn sách vừa có độ chính xác cao, vừa gần gũi với người đọc phổ thông.